特征：小荷才露尖尖角

　　时间：1992~2000年

　　表现：城市建设发展需要——商业地产从无到有

　　大连的商业地产萌芽最早可以追溯到1992年，当时大连城市标志性建筑只有富丽华酒店、国际酒店、大连博览酒店和九州饭店等寥寥数个。针对大连城市发展现状，市政府提出了吸引外资、加强城市建设的策略。据大连史志记载，1993～1994年期间，大连市政府先后12次组团赴新加坡、马来西亚、日本、美国、韩国、菲律宾等国家和我国的香港地区招商，共成交房地产项目50多项，其中正式签约项目19个。其中，1993年3月首次赴香港招商，共成交房地产项目7项。此后又多次赴港招商，并完成数十项房地产开发项目签约，其中包括人们熟悉的奔德大厦、曼哈顿大厦、金座大厦以及最早的裕景商岛（后称裕景商城）项目，这些项目的规模在规划之初就定位为百米以上超高层的大型商业综合体，并将建设成为大连城市标志性建筑。不过十多年过去了，这批规划项目有的刚刚开始建设，有的成为烂尾楼仍停滞在那里。可这些项目像历史的见证一样告诉人们，当时大连的商业地产是如何雄心勃勃的起步。

　　特征：长风破浪会有时

　　时间：2000~2003年

　　表现：民营资本介入启动开发——第一轮投资兴起

　　在此期间，由于刚刚过去的亚洲金融危机对东南亚投资商的打击，大批中外合资综合商业项目改由本土的开发商投资建设。从历史的角度看算是大连商业地产真正意义上的兴起。

　　2000年到2003年期间，大连的商业地产第一轮投资热潮算是大连商业地产发展的草创期。当时的商业地产项目当以和平广场、五一广场的大世界家居中心和锦辉商城为代表，这些项目作为最早吃螃蟹的勇敢者，经历了空前的艰难，每个项目都经历了至少3~4年无利润的培育期后才得以成活，如今也都步入了良性运行的轨道，可以说这一轮商业地产项目经历了建设、停滞、艰难起步到运营成功，虽经历种种坎坷，但现在看来运作是比较成功的。

　　特征：无可奈何花落去

　　时间：2003~2007年

　　表现：盲目开发风险大增——第二轮投资遇冷

　　由于商业地产丰厚的利润吸引，不少开发商纷纷把目光投向了这个领域，一时间商业地产项目如雨后春笋般纷纷破土。从2003年开始，商业地产的发展进入了比较快的增长期。大连市政府相关数据表明：当时大连市体量在5000平方米以上的商业设施总建筑面积为450万平方米，全市人均商业面积达到了1平方米。 

　　到2003年底的时候，集中在两个正在全面改造的“天津街”和“西安路”商圈的项目，其总建筑面积已经超过当时大连历史上所有商业店铺面积总和，商业地产出现了短期内严重的“饱和”状态。这种超饱和的业态分布引发了激烈竞争——2005年初，相距不远的威沃百货、国泰商场和天伦商场先后关门停业。

　　盲目跟风开发，必然会导致市场的“供过于求”，而强大的资金压力又迫使不少商业地产开发企业不得不采取出售商铺以期资金尽快回笼的营销策略。正是如此经营理念导致了不少商业地产的纷纷“休克”，其中不乏当时许多著名大项目。当时任大连商业联合会常务副会长的谢有恩曾劝告房地产商，商业地产不能卖，购物中心必须拥有产权和经营权，开发商要自己多下功夫，请专业队伍进行商品经营，在突出商业特色、在错位经营的基础上，营造商业网点的信誉度，等待商业网点成熟和升值后，才可以在不影响大局的情况下部分出售，可惜这些想法与当时商业地产开发商们的意图恰恰格格不入，而当时坚持不售或少售铺的振富商城、胜利广场等项目经过漫长的培育期后，如今已经身价倍增，这是成功的案例。也许正是开发经营经验的欠缺等原因，一定程度上导致第二轮商业地产投资热潮的冷淡回落。

　　特征：似曾相识燕归来

　　时间：2008年

　　表现：反思总结理性觉醒——新起点上的新机遇

　　大连商业地产的坎坷发展似乎不能仅仅以经验欠缺论断，主客观的原因都决定了大连商业地产的发展之路不是坦途。郭东认为，2003年大连商业地产迎来蓬勃的建设期，2005年不得不开始面临艰苦的培育期，2007年不少开发商在切肤之痛后开始反思和总结，其实，长达近10年的商业地产开发实践，已经让开发商们认识到了成功经营商业地产不可或缺的三个要素：不同于住宅开发的理念、雄厚的资金支撑、专业的相关理论知识和经验。对于开发商而言，善于总结和积累，才是做好项目的保证。