故事梗概

**包销期间，买卖双方数次磋商未达成交易，合同期满后迅速自行完成交易过户，网签合同价款明显低于磋商价款，买卖双方是否构成“跳单”？

王女士购入涉案别墅的价款为960万元。后欲出售该别墅，遂与某房产中介公司签订了《**包销合同》，双方约定**包销期限为1个月，自2021年12月1日起至2021年12月31日止，委托交易价格在扣除中介服务费后不低于1550万元；若交易成功，王女士同意按成交价的1.5％向房产中介公司支付中介服务费。

《**包销合同》签订后，房产中介公司将涉案房产推荐给梁先生。中介公司工作人员多次带领梁先生看房，梁先生也对别墅表示满意。后在房产中介公司引荐下，梁先生与王女士见面洽谈具体交易事项。其间，房产中介公司与梁先生签订了《居间服务协议书》，约定交易成功后，梁先生也将按成交价的1.5％向房产中介公司支付中介服务费。之后，梁先生对涉案别墅出价至1500万元，但王女士不同意调低售价。在**包销期限届满前，双方未达成交易。

2022年1月，房产中介公司工作人员再次落实王女士与梁先生是否有继续交易的意向，二人均表示不再交易。房产中介公司此后得知，双方在另一家中介公司工作人员协助下完成交易过户手续，双方签订的《存量房买卖合同》显示交易价格仅为930万元，比王女士的购入价格还低了30万元，梁先生也只支付了1万元作为服务报酬。

房产中介公司遂在广州市增城区人民法院提起诉讼，主张王女士与梁先生绕**产中介公司、私下交易的行为构成“跳单”，同时请求法院判决王女士、梁先生二人分别向其支付中介服务费23万元。

法院判决

一审法院判决认为，售价千万元的别墅，在**包销期间，买卖双方数次磋商，最终因价格没谈拢未达成交易。但在**包销期满后，买卖双方迅速自行完成交易并过户，且交易价格明显低于之前磋商的价格，买卖双方构成“跳单”，判决王女士、梁先生分别向某房产中介公司支付中介服务费11万元，驳回房产中介公司其他诉讼请求。

王女士、梁先生均不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

法条解读

“跳单”是一种行业俗语，是指委托人与中介人订立委托协议并接受中介人服务后，为少交或不交中介服务费，利用中介人提供的资源信息或服务，绕开中介人直接与相对人订立合同。

民法典将原合同法中的“居间合同”改为“中介合同”，民法典第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

民法典第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。本案中，按照《**包销合同》约定，中介公司未能在**包销期满前促成双方房屋买卖交易，无权获取中介报酬。

中介合同的性质决定了中介公司在交易失败的情况下，极有可能劳而无获。在这种情况下，民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本案中，王女士、梁先生通过中介公司提供的中介服务彼此认识，然后绕开中介公司私下交易，根本目的在于规避房产中介公司原本收取的中介服务费。

典藏之语

人无信不立、业无信不兴、国无信则衰。民法典第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。为形成人人讲诚信、人人守信用、童叟无欺的良好社会氛围，构建和谐社会每个人都应做出自己的贡献。

（作者 北京建筑大学法学专业学生 李纪睿  指导律师 北京市安理律师事务所律师 李学辉）